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Come funziona il HECM / Reverse Mortgage per l'acquisto Work?

La modifica al programma HECM non è "nuovo". Purtroppo, proprietari di case più vecchie sono ancora consapevoli dei benefici. L'Housing Act e la ripresa economica di 2008 che è stato passato era l'inizio HECM per l'acquisto. Prima di questo disegno di legge, è stato difficile per i proprietari di abitazione in pensione a qualificarsi per una nuova casa, se volevano trasferirsi.

Dovevano essere qualificati per l'acquisto di una casa tramite i mezzi tradizionali, confermare la loro vita in casa, e poi rifinanziare con un HECM se volevano.

Si può vedere che comprendeva due serie di costi di chiusura per la nuova casa e un periodo di attesa chiamata "stagionatura"Che potrebbe essere lungo quanto un anno. Era costoso e perdite di tempo.

Ecco un fatto divertente

Il numero di anziani americani raddoppierà tra 2000 and 2030 con baby boomers girare 62 anni e diventando ammissibili per il programma mutuo Reverse.

DOPO 2008

Acquisto di una casa utilizzando un HECM (una chiusura, e nessun periodo di attesa)

qualifiche prestito ipotecario pruchase inversaE 'ora possibile per i proprietari di trasferirsi e di essere più vicini alla loro famiglia, ridurre a una casa più gestibile / residenza / casa-vacanza, o l'aggiornamento a casa di riposo da sogno sulla spiaggia, corso di golf, o comunità adulta attiva.

In un HECM per l'acquisto, il creditore può ancora fornire lo stesso limite principale alla mutuatario. Meanwhile, i fondi saranno applicati al prezzo di vendita del Mew casa invece di gestire i fondi per il mutuatario.

Ecco un esempio di come un HECM / REVERSE MORTGAGEFOR OPERE DI ACQUISTO

Secondo l'età di Mary Ann e tasso stimato di interesse, lei può beneficiare di un fattore principale limite di 60%. Richiamare, questa è una parte del valore della casa che il creditore può fornire per il mutuatario. Mary Ann ha solo una casa per essere più vicini alla famiglia per circa $200,000 in profitto dalla vendita. Perciò, lei ha più denaro di quanto ha bisogno di acquistare la nuova casa utilizzando un HECM.

Nuovo prezzo di vendite di case è $300,000. contribuisce Lender 60% $180,000. Mary Ann viene a chiusura con $120,000+ costi di chiusura.

Si può mantenere il restante $80,000 non aveva bisogno, e depositarlo nei suoi risparmi per la pensione.

Nonostante $120,000 essendo un deposito sostanziale, mutuatari come Mary Ann stanno vendendo le loro case esistenti. Lo schema che segue rivela come Pamela trasferiti in una casa più grande.

HECM per l'acquisto: aggiornamento

Non è strano vedere il HECM per l'acquisto utilizzato per l'aggiornamento a una casa da sogno più grande; è più probabile che il proprietario della casa sarà vendere la casa esistente per spostare o ridurre le dimensioni di una casa più gestibile.

HECM per l'acquisto: downsize

In questo scenario, Mary Ann sarà lasciato con i fondi significativi di sopra $160,000 che può utilizzare per aumentare i suoi risparmi per la pensione, se lei decide di ridimensionare utilizzando un HECM per l'acquisto.

Come funziona il HECM / Reverse Mortgage per l'acquisto Work?luiRe è un fatto divertente.

Meno di 3% degli anziani hanno un mutuo inverso oggi e tale percentuale è destinata a crescere in modo significativo.

I DETTAGLI

Requisiti HECM Reverse Mortgage Occupazione:

HECMs sono volutamente progettate per essere offerto solo per un mutuatario "residenza principale." Ciò implica che il mutuatario sarà richiesto dal HUD ad occupare la casa entro 60 giorni di chiusura.

Nuova costruzione:

Fate attenzione se la casa che si desidera acquistare è visto come "nuova costruzione". Procedure HUD affermano che la casa deve essere completata, e il Certificato di occupazione o il suo documento corrispondente deve essere rilasciato prima di scattare la prima applicazione.

Sovrapposizioni Lender:

Ogni creditore ha procedure di programma che potrebbero essere aggiunte alle procedure HUD. Questi sono indicati come "SOVRIMPRESSIONI,"E per la HECM per l'acquisto, si potrebbe venire attraverso vincoli che renderanno di acquisire il diritto per la HECM per l'acquisto più impegnativo.

Contratto di vendita:

L'istituto di credito vorrebbe il contratto di vendita che deve essere eseguito completamente e firmato prima sarà presa l'applicazione. è necessaria anche una copia originale del contratto di vendita o uno che ha ogni pagina stampata "vera e certificata". Assicurarsi che tutte le mostre sono incluse.

Venditore pagato costi di chiusura:

Molti errori sono sempre realizzati in questa zona. HUD limita su eventuali concessioni venditore. Questa opzione programma è un po 'complicato perché è raramente usato.

Perciò, la procedura passo-passo per la perfetta HECM per l'acquisto vi aiuterà:

  1. Get HECM Consigli: Il certificato Counselling deve indicare l'indirizzo corrente del mutuatario, non la casa in considerazione perché questo potrebbe cambiare chiusura.
  2. Decidere se il richiedente vuole mantenere la casa esistente: Se la risposta è "sì,"Il mutuatario avrebbe bisogno di essere ammissibili in base al loro reddito per dimostrare di avere fondi sufficienti per pagare le spese di proprietà della casa in corso e anche gli oneri di proprietà della nuova casa.
  3. Nuova costruzione: Assicurarsi che la casa ha un certificato di occupazione o di una denominazione simile.
  4. Negoziare il contratto di vendita: Assicurarsi che non ha venditore concessioni. FHA è tasse per quanto riguarda molto di prevenzione a carico del venditore al momento della chiusura
  5. Firmare il contratto di vendita: Conservare una copia con la modifica la clausola di FHA e tutte le mostre per l'ufficiale di prestito.
  6. Applicare per la HECM per l'acquisto: Si noti che può richiedere un certo tempo per elaborare e sottoscrivere.
  7. Partecipa a chiusura: Assicurarsi di confermare l'abitazione della casa all'interno 60 giorni.

beneficiare di un HECM

RIFERIMENTI

Lettera mortgagee 2008-33. HECM PER L'ACQUISTO

L'Housing Act e la ripresa economica di 2008 (HERA) permette ai mutuatari HECM di acquisire una nuova abitazione principale con i guadagni di prestito HECM. Sezione 2122(un)(9) la modifica HERA sezione 255 della legge abitativa per consentire il Dipartimento di Housing e dello sviluppo urbano (HUD) per coprire i HECMs utilizzati per l'acquisto di un 1- a -4 unità abitativa famiglia. Di conseguenza, mortgagors ammissibili possono acquistare una residenza con HECM del mutuo. HECM per le operazioni di acquisto che un numero di pratica FHA viene assegnato a gennaio o dopo 1, 2009, deve soddisfare i requisiti del programma esistenti e le disposizioni della presente lettera ipoteca.
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*Mutuatario è responsabile per le tasse di proprietà, assicurazione i proprietari di abitazione, e manutenzione immobili. Un HECM è un debito in casa protetta da pagare al momento predefinito o un evento di maturità. **Alcune restrizioni si applicano. Questo materiale non è stato rivisto, approvato, o emessi da HUD, FHA, o qualsiasi agenzia governativa.

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